追趕風(fēng)口、蹭熱點(diǎn)轉(zhuǎn)型，格力地產(chǎn)(600185.SH)陷入了僵局。

格力地產(chǎn)向兩大領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的大動(dòng)作均按下了暫停鍵。

去年5月，全球疫情蔓延，海外股受到約束，免稅概念興起，格力地產(chǎn)趁機(jī)籌劃收購(gòu)珠海免稅100%股權(quán)，大舉向免稅業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。然而，時(shí)隔一年多年，因?yàn)楣径麻L(zhǎng)魯君四涉嫌內(nèi)幕交易，收購(gòu)事項(xiàng)擱淺至今，仍未見重啟跡象。

疫情之下，大健康火熱。格力地產(chǎn)出資17.26億元收購(gòu)A股生物醫(yī)藥公司科華生物18.62%股權(quán)，成為其第一大股東。然而，當(dāng)格力地產(chǎn)打算溢價(jià)兩億轉(zhuǎn)讓這筆股權(quán)之時(shí)，科華生物爆雷了，卷入一樁高達(dá)百億的仲裁案件。

其實(shí)，早在2016年，格力地產(chǎn)就大規(guī)模推進(jìn)多元化轉(zhuǎn)型，但多元化產(chǎn)業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)十分有限，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)匀灰蕾嚨禺a(chǎn)。

問題在于，凈負(fù)債率偏高，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控的背景下，地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力并不突出，格力地產(chǎn)急需尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

格力地產(chǎn)該如何破局?

免稅大健康轉(zhuǎn)型均擱淺

興沖沖開啟了轉(zhuǎn)型之旅，一年半之后，均遭擱淺。格力地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)多元化轉(zhuǎn)型道阻且長(zhǎng)。

9月24日，格力地產(chǎn)股價(jià)下跌1.16%，收?qǐng)?bào)7.67元/股，較9月3日的10.98元/股下跌了30.15%，較去年7月9日的18.10元/股下跌了57.62%。

股價(jià)跌跌不休的背后，是格力地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型陷入僵局。

去年2月，疫情之后，健康成為異常熱火的話題。格力地產(chǎn)追著風(fēng)口，宣布跨界進(jìn)軍醫(yī)療產(chǎn)業(yè)，其中就包括成立公司生產(chǎn)口罩等醫(yī)用物資等業(yè)務(wù)。

但是，真正被市場(chǎng)解讀為格力地產(chǎn)向大健康領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的是入股科華生物。

去年5月10日，格力地產(chǎn)宣布，以17.26億元的價(jià)格向LeagueAgent(HK)Limited購(gòu)入科華生物18.62%股權(quán)，成為第一大股東。

科華生物于2004年7月在深交所中小板掛牌上市，為國(guó)內(nèi)第一家上市的IVD企業(yè)，也曾是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)量最大、市場(chǎng)占用率最高、品類最齊全的體外診斷企業(yè)。

格力地產(chǎn)收購(gòu)之時(shí)，受新冠肺炎疫情影響，體外檢測(cè)(IVD)領(lǐng)域景氣度高漲。2020年，科華生物實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.75億元，同比增長(zhǎng)233.55%。今年一季度，凈利潤(rùn)為3.42億元，同比增長(zhǎng)584.50%。

不過，二季度，其凈利潤(rùn)1.37億元，同比下降4.10%，同比環(huán)比均出現(xiàn)下降。

讓人意外的是，今年5月，格力地產(chǎn)公告，子公司與科創(chuàng)板公司圣湘生物簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，擬將所持科華生物全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給圣湘生物，交易作價(jià)19.50億元。

承載著大健康產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之旅，格力地產(chǎn)卻將其出售，令人不解。不過，這筆轉(zhuǎn)手生意，格力地產(chǎn)賺了2億元。

在圣湘生物支付首期轉(zhuǎn)讓款5.85億元一個(gè)半月后，也就是今年7月14日，變故頓生。標(biāo)的公司科華生物涉及一樁巨額仲裁案件，被申請(qǐng)賠付的金額高達(dá)105.4億元。原來(lái)，科華生物子公司天隆公司股東申請(qǐng)科華生物支付105.04億元，收購(gòu)剩余38%天隆公司股份，否則補(bǔ)償違約金。

2018年，科華生物收購(gòu)天隆公司62%股權(quán)，并約定以2020年扣非凈利潤(rùn)情況相應(yīng)估值收購(gòu)剩余股權(quán)。2016年天隆公司虧損超600萬(wàn)元，因疫情原因檢測(cè)試劑等產(chǎn)品銷量暴增，2020年凈利達(dá)11.06億元。

截至今年6月底，科華生物總資產(chǎn)為60.65億元。超百億索賠案，如何收?qǐng)觯瑐涫苁袌?chǎng)關(guān)注。

或受此事影響，今年8月5日，格力地產(chǎn)宣告，終止向圣湘生物轉(zhuǎn)讓科華生物股權(quán)，退回轉(zhuǎn)讓首期款。

大健康業(yè)務(wù)踩雷，備受矚目的免稅業(yè)務(wù)也遭擱淺。

近期，格力地產(chǎn)在公告中表示，公司籌劃的發(fā)行股份及支付現(xiàn)金購(gòu)買珠海市免稅企業(yè)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱珠海免稅)100%股權(quán)并募集配套資金實(shí)現(xiàn)暫停。

收購(gòu)珠海免稅，始于去年5月，當(dāng)時(shí)正是免稅業(yè)務(wù)火熱之時(shí)，格力地產(chǎn)作價(jià)122.15億元收購(gòu)珠海免稅，大踏步進(jìn)軍免稅業(yè)務(wù)。受此消息影響，格力地產(chǎn)一度連拉8個(gè)漲停板。

然而，2020年底，一紙公告宣告了格力地產(chǎn)本次重組事項(xiàng)困難重重。格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)魯君四收到了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《調(diào)查通知書》，其因涉嫌證券市場(chǎng)內(nèi)幕交易違法行為被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查。

董事長(zhǎng)被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，今年2月9日晚，格力地產(chǎn)也宣告暫停重組。

暫停重組7個(gè)多月仍無(wú)重啟跡象，市場(chǎng)已經(jīng)對(duì)格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型免稅業(yè)務(wù)信心不足。而這，可能是格力地產(chǎn)股價(jià)不斷下跌的重要因素。

轉(zhuǎn)型不佳凈負(fù)債率167.94%

產(chǎn)業(yè)多元化轉(zhuǎn)型陷入僵局，格力地產(chǎn)的主營(yíng)業(yè)務(wù)依舊是地產(chǎn)，但其負(fù)債率偏高，存在壓力。

格力地產(chǎn)的前身是海星科技，1999年在上交所掛牌上市，2007年、2008年連續(xù)兩年虧損。

2007年底，格力地產(chǎn)籌劃對(duì)海星科技進(jìn)行重組，即借殼上市，計(jì)劃在2008年完成。但是，因?yàn)楹Ｐ强萍荚V訟糾紛、違規(guī)擔(dān)保等問題，直到2010年，借殼上市事項(xiàng)才塵埃落定。

魯君四任職格力地產(chǎn)董事長(zhǎng)多年，其對(duì)格力地產(chǎn)的界定，早已不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

早在2016年，魯君四就公開表示，房地產(chǎn)業(yè)只是格力地產(chǎn)的三大產(chǎn)業(yè)之一，公司的資源，更多在于幾年前開始布局的海洋、口岸產(chǎn)業(yè)。越來(lái)越高的土地獲取成本，是格力地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、多元化發(fā)展的動(dòng)因。

2016年，格力地產(chǎn)定增募資30億元，根據(jù)規(guī)劃其中超過60%募集用于海洋經(jīng)濟(jì)板塊項(xiàng)目建設(shè)，包括珠海市洪灣中心漁港工程和香洲港區(qū)域綜合整治工程。

沙灘、海島、游艇、口岸、漁港、人工島、度假酒店等等，系列關(guān)鍵詞被植入格力地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)多元化特征日益突出，海洋產(chǎn)業(yè)也逐漸成為格力地產(chǎn)十分重要的業(yè)務(wù)板塊。房地產(chǎn)、海洋經(jīng)濟(jì)、口岸經(jīng)濟(jì)，格力地產(chǎn)的三駕馬車似乎開始狂奔。

不斷推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，但多元化產(chǎn)業(yè)對(duì)格力地產(chǎn)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)十分有限，反倒是大力發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)，似乎壓制了格力地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2016年至2018年，格力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為31.22億元、31.30億元、30.78億元，止步不前。

其中，2017年、2018年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比分別為99.86%、77.62%。

2019年，營(yíng)業(yè)收入為41.93億元，同比增長(zhǎng)36.19%，出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，而地產(chǎn)收入占比繼續(xù)下降至55.98%。這一年，漁獲銷售收入3.34億元，占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的7.96%。

2020年，格力地產(chǎn)多元化轉(zhuǎn)型的提法變了，三駕馬車中，除了地產(chǎn)不變外，另兩駕馬車變?yōu)榇蠼】岛兔舛悩I(yè)務(wù)。這一年，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比大幅上升。當(dāng)年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入63.89億元，同比增長(zhǎng)52.38%，其中地產(chǎn)收入約53億元，占比達(dá)82.95%。與之對(duì)應(yīng)的是，包括漁獲銷售及其他業(yè)務(wù)板塊收入合計(jì)6.51億元，占比僅10.19%。

今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入33.91億元，同比增長(zhǎng)13.86%，其中地產(chǎn)收入29.74億元，占比為87.69%，進(jìn)一步上升。

2016年以來(lái)，格力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)(簡(jiǎn)稱凈利潤(rùn))分別為6.01億元、6.24億元、5.13億元、5.26億元、5.59億元，基本上屬于原地踏步。今年上半年，凈利潤(rùn)為4.69億元，與去年同期的4.22億元相比也無(wú)較大幅度增長(zhǎng)。

毫無(wú)疑問，格力地產(chǎn)的收入高度依賴地產(chǎn)，但是，在“三道紅線”監(jiān)管之下，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)承壓明顯。

截至2020年底，格力地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為75.74%，凈負(fù)債率約為202%。今年上半年，財(cái)務(wù)狀況有所改善，但截至6月底，凈負(fù)債率仍達(dá)167.94%，仍待“轉(zhuǎn)綠”。

一分析人士認(rèn)為，從目前全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀看，格力地產(chǎn)屬于中小型房企，整體競(jìng)爭(zhēng)力并不強(qiáng)，似乎沒有大的發(fā)展空間。新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)仍然在于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，在其看來(lái)，免稅業(yè)務(wù)是可以考慮作為未來(lái)發(fā)力方向。(長(zhǎng)江商報(bào)記者魏度)