多城開(kāi)始實(shí)施的“一城一策”以及多地房貸利率下調(diào)，是否意味著樓市開(kāi)始回暖?這些舉措將對(duì)今年樓市將產(chǎn)生何種影響?是否會(huì)成為2019年樓市“新推手”?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在市場(chǎng)資金寬松的大背景下，房貸利率下降是大趨勢(shì)，而且從去年下半年就開(kāi)始了。

對(duì)于“一城一策”，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這其實(shí)不是簡(jiǎn)單地松綁或收緊的概念，還是會(huì)有全方位概念的，這也體現(xiàn)了當(dāng)前樓市調(diào)控的嚴(yán)密性和謹(jǐn)慎性。但目標(biāo)都是一致的，即要促進(jìn)2019年此類(lèi)城市的樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，并積極落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)。

樓市底部現(xiàn)多重利好？

2018年末，房地產(chǎn)調(diào)控政策陡起波瀾。12月18日，山東菏澤住建局發(fā)文稱(chēng)，取消實(shí)行一年的住房“限售令”，打響政策微調(diào)“第一槍”。隨后，廣州、青島根據(jù)自身實(shí)際情況對(duì)樓市政策有所調(diào)整。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前福建、河南、安徽、長(zhǎng)沙、杭州、寧波等地已相繼提出將按照“一城一策”原則制定有針對(duì)性的樓市調(diào)控政策。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2019年至少將會(huì)有30個(gè)城市微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策，有望形成微調(diào)熱潮。這也標(biāo)志著，本輪樓市調(diào)控全面見(jiàn)底，“一城一策”將是2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)。

上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，“一城一策”估計(jì)后續(xù)會(huì)在部分一二線城市率先展開(kāi)，或體現(xiàn)在幾個(gè)改革方面：第一是城市房地產(chǎn)考核方面會(huì)形成更細(xì)分的指標(biāo)，尤其是針對(duì)交易和價(jià)格會(huì)有考核內(nèi)容，這是利好監(jiān)管的定量化分析，樓市參與也會(huì)有更多的指標(biāo);第二是樓市交易多少也形成了放松的預(yù)期，后續(xù)市場(chǎng)交易會(huì)上升，尤其是利率方面的推動(dòng)。大體上說(shuō)，樓市悲觀的情緒進(jìn)一步減弱，后續(xù)預(yù)計(jì)部分城市會(huì)率先反彈。但三四線城市會(huì)調(diào)整到今年第三季度，到了第四季度才有機(jī)會(huì)反彈。

在中信證券(13.46-2.60%)房地產(chǎn)分析師張全國(guó)看來(lái)，目前財(cái)稅政策、土地政策和限購(gòu)政策都缺乏調(diào)整的余地，既沒(méi)有明顯加碼的必要，也沒(méi)有顯著放松的空間。但貨幣政策不同，當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化令貨幣政策有更大的騰挪空間，差別化住房政策也有了進(jìn)一步調(diào)整的空間。

值得注意的是，2019年首周，央行送出流動(dòng)性大禮包，宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，其中2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。有分析認(rèn)為，歷年來(lái)，只要央行降準(zhǔn)，都會(huì)在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成利好。

緊接著，上海、廣州各地銀行也傳出房貸利率下調(diào)的消息。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的今年前兩月行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，首套房利率維持下行。融360發(fā)布的2月份中國(guó)房貸市場(chǎng)報(bào)告也顯示，2月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.63%，環(huán)比上月下降0.53%(3BP)。2月利率下調(diào)銀行數(shù)量44家，較上月增加10家，首套房貸平均利率連續(xù)3個(gè)月下降。

對(duì)于上海、深圳等城市這一波房貸利率松動(dòng)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為是在資金寬松的大背景下，銀行通過(guò)降低房貸利率來(lái)吸引優(yōu)質(zhì)客戶(hù)。

最長(zhǎng)牛市終結(jié)發(fā)出何種信號(hào)？

從數(shù)據(jù)看，雖然今年前兩月商品房銷(xiāo)售面積連漲43月后首降3.6%，最長(zhǎng)牛市終結(jié)，但銷(xiāo)售額仍達(dá)12803億元，同比增長(zhǎng)2.8%。

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月40城新房成交面積同比大降13%，其中三四線城市同比降幅最大。同時(shí)，在2月房貸市場(chǎng)，首套房和二套房貸平均利率維持下行態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前2月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資12090億元，同比增長(zhǎng)11.6%。不過(guò)，房企銷(xiāo)售規(guī)模放緩，前兩月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售門(mén)檻不升反降，近三成企業(yè)無(wú)新增土儲(chǔ)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“一城一策”背景下很多2018年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，尤其是東北、西北和西南地區(qū)省份的省會(huì)城市，棚改政策也會(huì)略有調(diào)整。當(dāng)然目前新的情況在于，發(fā)改委對(duì)于軌交等建設(shè)的支持力度重新加大，實(shí)際上軌交沿線的棚改力度依然不會(huì)降低，這也是政策調(diào)整下新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。

同策研究首席分析師張宏偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“一城一策”及房貸利率下調(diào)不一定是2019年樓市的加推器，更多的是在市場(chǎng)下行周期背景下，政策層面及金融側(cè)面靈活地采取一些措施確保市場(chǎng)保持平穩(wěn)運(yùn)行。

長(zhǎng)城證券研報(bào)認(rèn)為，對(duì)今年的基本面不用過(guò)于悲觀。一方面在“一城一策”及三穩(wěn)的基調(diào)下行業(yè)政策邊際轉(zhuǎn)松;另一方面宏觀資金面相比去年也有好轉(zhuǎn)，總體預(yù)計(jì)維持平穩(wěn)。

“今年全國(guó)兩會(huì)期間，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)‘穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期’成為最關(guān)鍵的政策方向。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，穩(wěn)定其實(shí)是雙向調(diào)節(jié)，大漲肯定不是穩(wěn)定，但暴跌也同樣不是穩(wěn)定。

張大偉同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策最嚴(yán)格的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去。特別是對(duì)于二三線城市來(lái)說(shuō)，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調(diào)整。各地頻繁發(fā)布的規(guī)劃利好一方面是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，很大程度上也推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。